SKA: Nachfrage zu 21/14615: Erbpacht-, Miet- und Pachtgrundstücke werden gekündigt: Was plant der Senat in Moorfleet?

Angeblich steht der umstrittene Vorgang um die beiden Flurstücke, die das Jazz-Archiv beherbergen, in keinerlei Zusammenhang mit den Senatsplanungen zu Moorfleet. Dem Senat sei außerdem daran gelegen, dass diese Kulturstätte fortbesteht.

13. November 2018

Schriftliche Kleine Anfrage
des Abgeordneten Stephan Jersch (DIE LINKE) vom 05.11.2018

 und Antwort des Senats
- Drucksache 21/14901 -
Betr.:    Nachfrage zu 21/14615: Erbpacht-, Miet- und Pachtgrundstücke werden gekündigt: Was plant der Senat in Moorfleet?

Die Antworten des Senats auf meine Schriftliche Kleine Anfrage 21/14615 geben Anlass zu einigen Nachfragen:
Ich frage den Senat:

Das Vertragsverhältnis für die Flurstücke (Flst.) 1842 und 1843 in Moorfleet wurde vor Inkrafttreten des Bürgerlichen Gesetzbuchs im Jahr 1900 geschlossen. Da erst zu diesem Zeitpunkt die Begrifflichkeiten des Miet- und Pachtvertrages definiert wurden, wird im Folgenden generell von einem Vertragsverhältnis gesprochen.

Seit Abschluss des Vertrages im Jahr 1869 wird ein Betrag i.H.v. 0,0065 EUR/m² p.a. erhoben, dies entspricht einem jährlichen Betrag i.H.v. 11,18 EUR (auf heutige Währung umgerechnet). Die ortsübliche Vergleichsmiete gem. Bodenrichtwert beträgt 1,67 EUR/m² p.a., ausgehend von einer gärtnerischen Nutzung des Grundstücks und einer Nutzung als Museum – Jazz-Archiv (ohne Wohnnutzung) der Baulichkeit. Der aktuell gezahlte Zins soll nun auf einen Betrag i.H.v. 0,58 EUR/m² p.a. (1.000 EUR) angepasst werden. Er liegt demnach weiterhin noch deutlich unter der ortsüblichen Vergleichsmiete. In den vergangenen 40 Jahren haben Kontakte zwischen den zuständigen Behörden und den jeweiligen Vertragspartnern (insbesondere Rechtsvorgänger der aktuellen Vertragspartnerinnen) im Hinblick auf einen möglichen Verkauf der Fläche oder eine Anpassung des Vertrages zu keiner einvernehmlichen Lösung geführt.

Schließlich wurde am 15. August 2018 eine Kündigung durch die aktuelle, vom bevollmächtigte Landesbetrieb Immobilienmanagement und Grundvermögen beauftragte Dienstleisterin, die Firma Karl Gladigau GmbH (Gladigau), ausgesprochen. Im selben Zuge wurde ein Vertragsentwurf mit angepassten Konditionen übermittelt und das Angebot unterbreitet, einen neuen Mietvertrag gemäß aktueller wirtschaftlicher und rechtlicher Bedingungen abzuschließen. Leider wurde versäumt, zuvor das Gespräch mit den Vertragspartnerinnen zu suchen. Die zuständige Behörde hat ihr Bedauern ausgedrückt und signalisiert, dass sie Vertragsverhandlungen offen gegenübersteht.

Das Vertragsverhältnis und der damit verbundene Vorgang stehen in keinem Zusammenhang mit etwaigen Planungen des Senats in Moorfleet und sind daher separat zu betrachten. Bezogen auf das Vertragsverhältnis der Flst. 1842 und 1843 hat der Senat ein Interesse am Fortbestehen der aktuellen kulturellen Nutzung. Einziges Ansinnen des Senats ist die Anpassung des Vertragsverhältnisses an aktuell übliche wirtschaftliche Verhältnisse.

Dies vorausgeschickt, beantwortet der Senat die Fragen wie folgt:

1 In Spalte 1 der Anlage zur Drs. 21/14615 führt der Senat verschiedene Pachtarten auf. Wie werden die Vertragsarten „Pachthofvertrag“, „Pachtvertrag“ und „Pachtvertrag Landwirtschaft“ seitens des Senats definiert und wo liegen demnach bei diesen Vertragsarten die Unterschiede?

Ein Pachthofvertrag beinhaltet grundsätzlich die langfristige Verpachtung von landwirtschaftlichen Flächen und Gebäuden (Wohn- und Wirtschaftsgebäude) an Landwirtinnen bzw. Landwirte. Ein Pachtvertrag Landwirtschaft hingegen regelt die Verpachtung von landwirtschaftlichen Flächen ohne Gebäude an Landwirtinnen und Landwirte. In beiden Fällen erfolgt die Verpachtung in Abstimmung mit der Behörde für Wirtschaft, Verkehr und Innovation (BWVI). Ein Pachtvertrag wird zur Verpachtung von Flächen geringer Größe mit unbefristeter Laufzeit an alle Interessenten geschlossen. Eine Beteiligung BWVI ist hierfür nicht erforderlich. Im Übrigen siehe Vorbemerkung.

2 Trifft es zu, dass nach Rechtsauffassung des Senats die Verträge der Flurstücke 1842 und 1843 am Moorfleeter Deich aus dem Jahr 1869 mit Inkrafttreten des BGB im Jahre 1900 ungültig sind? Wenn ja: Bitte begründen.

3 Sofern der Senat die Rechtsauffassung vertritt, dass die unter Frage 2 genannten Verträge mit Inkrafttreten des BGB ungültig sind: Welche weiteren Pachthofverträge, Pachtverträge oder Pachtverträge Landwirtschaft in der FHH sind demnach in der FHH betroffen? Bitte über alle Gemarkungen mit jeweiligen Flurstücken und Flächengrößen angeben.

Die Freie und Hansestadt Hamburg hat sich hinsichtlich der Nutzungsverträge über die Flurstücke 1842 und 1843 der Gemarkung Moorfleet des Bezirkes Bergedorf zu keinem Zeitpunkt auf eine Ungültigkeit im Zusammenhang mit dem Inkrafttreten des Bürgerlichen Gesetzesbuches berufen. Darüber hinaus sieht der Senat in ständiger Praxis davon ab, im Rahmen der Beantwortung von parlamentarischen Anfragen seine Rechtsaufassung in Form einer generellen Rechtsauskunft darzulegen.

4 Wodurch begründet sich, bezogen auf die unter Frage 2 genannten Flurstücke, das 119-jährige Nichthandeln des Senates?

Zwischen den jeweiligen Vertragspartnern (auch Rechtsvorgängern) und der Stadt gab es zu unterschiedlichen Zeitpunkten Kontakt, u.a. hinsichtlich eines Verkaufs der Fläche, einer Ablösung der jährlichen Zahlungen sowie einer Anpassung des Vertragsverhältnisses, siehe Anlage.

5 Trifft es zu, dass die Kündigung der Flurstücke 1842 und 1843 durch die Gladigau Immobilien GmbH und nicht wie vom Senat angegeben vom Landesbetrieb Immobilienmanagement und Grundvermögen (LIG) ausgesprochen wurde? Falls durch die Gladigau Immobilien GmbH gekündigt wurde: Warum fand die Kündigung nicht durch den LIG statt?

Siehe Vorbemerkung.

6 Welche unbefristeten Pachthofverträge, Pachtverträge oder Pachtverträge Landwirtschaft, die in der Anlage zu 21/14615 aufgeführt sind, wurden vor 1900 abgeschlossen? Sind diese Verträge weiterhin gültig? Wenn nein: Um welche Flurstücke handelt es sich und wann und durch wen bzw. welche Stellen wurden die betroffenen Pächterinnen und Pächter informiert?

Vor 1900 wurde lediglich der Vertrag über die Flurstücke 1842 und 1843 der Gemarkung Moorfleet abgeschlossen; siehe Antwort zu 2. und 3.

7 Der Senat spricht hinsichtlich der Flurstücke 1842 und 1843 in der Gemarkung Moorfleet von "mehrfach geführten Verhandlungen" mit den Pächterinnen.

a Welcher Hintergrund führte zur Notwendigkeit einer Mietzinsanpassung?

Eine Anpassung der jährlichen Zahlungen ist erforderlich, da sich der Senat gemäß § 7 Landeshaushaltsordnung an den Grundsatz der Wirtschaftlichkeit halten muss. Der aktuelle Zins i.H.v. 0,0065 EUR/m² p.a. liegt deutlich unter der ortsüblichen Vergleichsmiete i.H.v. 1,67 EUR/m² (siehe Vorbemerkung). Zudem werden die im ursprünglichen Vertrag geregelten Verpflichtungen der Vertragspartner zur Instandhaltung des Deiches sowie eines Teils der Fahrbahn mittlerweile durch das Bezirksamt Bergedorf wahrgenommen. Da diese nichtmonetäre Zahlung demnach entfällt, müsste diese ebenfalls durch einen monetären Betrag ersetzt werden.

b Wann und auf welchem Wege wurden die Pächterinnen dazu informiert?

Siehe Vorbemerkung. Mit Schreiben von Gladigau im September 2018 wurde ein Gesprächstermin für die 48. KW 2018 angeboten, in dem über die konkrete Notwendigkeit einer Vertragsanpassung und entsprechende Alternativen gesprochen werden kann.

c Wie häufig fanden auf welchem Wege Kontaktaufnahmen zu den Pächterinnen statt?

d Wie haben die Pächterinnen auf diese Kontaktaufnahmen und Ankündigung zu neuen Mietpachtverhandlungen reagiert?

e Wann, auf welchem Wege, durch und mit wen fanden die vom Senat erwähnten "mehrfach geführten Verhandlungen" auf welchem Wege statt? Bitte für alle Verhandlungsschritte aufführen.

Zu den schriftlichen, telefonischen und persönlichen Kontakten mit den Rechtsvorgängern der aktuellen Vertragspartnerinnen siehe Anlage. Im Hinblick auf die aktuell vorliegende Kündigung erfolgte die Rückmeldung auf das Kündigungsschreiben sowie den übermittelten Vertragsentwurf mit Schreiben vom 20. August 2018 durch den von den Vertragspartnerinnen beauftragten Rechtsanwalt, in dem eine ausschließliche Kontaktaufnahme über den mandatierten Rechtsanwalt gefordert und nicht auf die mögliche Vertragsanpassung eingegangen wurde.

f Was genau führte dazu, dass die Verhandlungen erfolglos blieben? Was hat die FHH unternommen, um zu einem erfolgreichen Abschluss mit den Pächterinnen zu kommen?

g Besteht der Senat auf die ausgesprochenen Kündigungen und die Umwandlung des ewigen Erbpachtvertrags in ein Mietverhältnis mit Sonderkündigungsrecht oder gibt es weitere Überlegungen zu Verhandlungen?

Kaufangebote sowie Anfragen auf Vertragsanpassung seitens den zuständigen Behörden wurden durch die jeweiligen Rechtsvorgänger der aktuellen Vertragspartnerinnen abgelehnt, siehe Anlage. Die zuständige Behörde steht Vertragsverhandlungen unter Berücksichtigung der notwendigen Aktualisierung der rechtlichen und wirtschaftlichen Rahmenbedingungen offen gegenüber. Den Vertragspartnerinnen wurde durch die Firma Gladigau ein Gesprächstermin hierzu angeboten, welcher für den 28. November 2018 bestätigt wurde. Darüber hinaus wird am Freitag, den 16. November 2018, vorab ein Gespräch mit den Vertragspartnerinnen beim Landesbetrieb Immobilienmanagement und Grundvermögen stattfinden.